올림픽파크포레온 입주 전 알아야 할 핵심 정보 총정리!
헉, 요즘 부동산 시장에선 '올파포' 얘기가 빠지질 않더라고요!
아는 지인이 최근 이 단지 분양권을 정리했는데, 듣고 나니 너무 흥미롭더라고요.
입주도 임박했겠다, 지금부터 제대로 살펴보는 시간 가져보려고 해요.
2025년 부동산 흐름에서 빠질 수 없는 곳, 바로 '올림픽파크포레온'입니다.
목차
올림픽파크포레온 분양가와 현재 시세
분양 당시 많은 주목을 받았던 올림픽파크포레온, 과연 지금은 어떤 시세를 보이고 있을까요?
2022년 12월 일반 분양 당시, 전용 59㎡는 약 10억~10억 6,250만 원, 전용 84㎡는 최대 13억 2,040만 원까지 책정됐습니다.
당시 분양가는 상한제가 적용되었고, 평당 가격은 약 3,829만 원(84㎡ 기준) 수준이었어요.
그런데 말이죠! 2025년 기준으로 시세는 무려 2배 이상 상승했답니다. 전용 84㎡는 23억~26억 5천만 원까지 실거래가가 형성되고 있어요.
즉, 프리미엄이 무려 10억~13억 원 이상 붙은 셈이죠. "헉, 이 정도면 로또 아파트 아닌가요?"
위치와 단지 규모, 교통환경 분석
서울 강동구 둔촌동 170-1번지, 이곳이 바로 올림픽파크포레온의 주소입니다.
지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역을 모두 끼고 있어 더블 역세권 프리미엄도 누릴 수 있죠!
단지 규모도 어마어마합니다. 총 12,032세대로 구성되어 있고, 그중 4,786세대는 일반 분양, 나머지 7,246세대는 조합원 물량이에요.
건물 동 수는 무려 85개, 최고 35층까지 올라간다고 하니 ‘미니 신도시’라는 말이 딱 맞는 곳이에요.
거기에 올림픽공원과도 인접해 있어서 녹지 환경도 최고! "이런 입지, 쉽게 못 만나죠?"
단지 내 상가 ‘포레온 스테이션’ 현황
올림픽파크포레온 안에 있는 상가들, 바로 ‘포레온 스테이션’이라는 이름으로 불리며 단지 내 상업시설을 담당하고 있어요.
그중 포레온 스테이션 5가 가장 중심 상가로 꼽힙니다.
2023년 분양 당시, 1층 평당 분양가는 무려 1억 5천만 원! 이는 래미안 원베일리보다 더 높은 수준이었죠.
임대료는 1층 기준 평당 60만~70만 원, 6평이면 월세가 400만~500만 원대라는 이야기예요.
그런데 말이죠... 현재(2025년 기준) 공실률이 무려 60% 이상이라는 점! "어이쿠, 이건 좀 심각하네요."
소형 면적 위주라 업종 제한도 크고, 지분 쪼개기로 인한 복잡한 소유 구조도 리스크로 작용하고 있답니다.
전세 시장 동향과 SH장기전세 조건
전세값이 떨어질 거란 예상을 깨고, 올림픽파크포레온 전세는 오히려 강세를 보이고 있어요.
전용 84㎡ 기준으로 조합원 물량은 9억 5천만~10억 원, 일반 분양 물량은 약 9억 원에 형성되어 있답니다.
전용 59㎡도 조합원은 약 8억 5천만~9억 원, 일반 분양은 약 8억 원 정도예요.
우와, 그런데 전세 매물도 많지 않다? 전체 12,032세대 중 전세 물량은 약 2,600건, 공급 비중 22% 정도밖에 안 됩니다.
게다가 일반 분양분은 실거주 의무(3년 유예)가 있어서 전세가 제한된다는 점도 유의하셔야 해요.
| 구분 | 조합원 전세가 | 일반 전세가 |
|---|---|---|
| 전용 84㎡ | 9.5~10억 | 약 9억 |
| 전용 59㎡ | 8.5~9억 | 약 8억 |
게다가 SH공사가 공급하는 '반값 전세'도 주목할만해요. 전용 49㎡는 3억 5,250만 원, 전용 59㎡는 4억 2,375만 원으로 시세의 50% 수준!
2024년 7월에 300세대가 완판됐다고 하니, "정말 인기 대단하죠?"
등기 및 실거래가 확인 방법
등기와 실거래가는 꼭 확인해야 할 부분이에요.
2024년 11월 27일부터 입주가 시작됐고, 등기가 완료된 세대는 매매나 전세가 가능합니다.
조합원 세대는 실거주 의무가 없고 등기 후 바로 매도도 가능하지만, 일반 분양은 실거주 의무 3년(2027년까지) 조건이 붙어요.
이건 꼭 유의하셔야 해요!
등기 확인 방법:
- **인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 주소(강동구 둔촌동 170-1) 입력
- 해당 동/호수 입력 시 공동담보 여부, 전세권 등도 확인 가능
실거래가 조회:
- **국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)**
- 예: 전용 95㎡가 2024년 11월에 20억 원에 거래됨 (이전 최고가 대비 약 7억 하락, 증여성 추정)
"여러분은 어떤 방식으로 실거래가 확인하고 계신가요?"
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 올림픽파크포레온 실입주 가능한 시기는 언제인가요?
A. 2024년 11월 27일부터 입주가 시작되었으며, 일부 세대는 등기 완료 후 바로 입주 중입니다.
Q2. 일반 분양 받은 경우 언제부터 매도 가능한가요?
A. 실거주 의무 3년이 유예되어 2027년부터 매도가 가능합니다. 단, 등기 후 2년 이상 실거주가 필요합니다.
Q3. SH장기전세는 누구나 신청 가능한가요?
A. 일정 소득 조건과 무주택 요건을 충족하면 신청 가능하며, 청약홈이나 SH공사 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.
Q4. 단지 내 상가의 공실 문제는 얼마나 심각한가요?
A. 2025년 기준 공실률이 약 60%에 달합니다. 임대료 부담과 지분 분산 이슈가 원인으로 분석됩니다.
Q5. 실거래가 확인은 어디서 할 수 있나요?
A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 단지명이나 주소 검색을 통해 확인 가능합니다.
Q6. 포레온 전세 물량은 왜 부족한가요?
A. 실거주 의무로 인해 일반 분양 물량이 전세 전환이 어려워 공급량이 제한적입니다. 조합원 물량이 전세의 대부분을 차지하고 있습니다.
마무리
올림픽파크포레온, 그 이름만큼이나 많은 이야기와 가치를 담고 있는 단지였죠.
분양가 대비 어마어마한 시세 상승부터 상가 공실 문제, 전세 시장의 이례적 강세까지...
단순한 입주 단지를 넘어 부동산 시장 흐름을 바꾸는 중대한 이슈로 자리잡고 있습니다.
"여러분은 이 단지, 어떻게 바라보고 계신가요?"
투자든 실거주든, 반드시 자신에게 맞는 목적과 시기를 따져보는 게 가장 중요하다는 거, 잊지 마세요!